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你打算买房吗?先读这篇文章。

这并不像许多企业家想的那么简单。

通过
表达的意见企业家贡献者是他们自己的。

由于一个有趣的原因,我的专栏在过去两个月里一直很安静。我一直想在爱达荷州买第二套房子。我这么做最重要的原因是为了离我83岁的母亲更近一些。父亲去年年底去世后,她成了寡妇。一个伟大的计划,但我从未想象过我所经历的冒险。

因为它很长,我将先跳到笑点。我成功了,但没有一系列的噩梦,我不会很快忘记。

对于那些正在考虑这段旅程的人,我将提供我最近遇到的一位专家的智慧:妮可·埃斯皮诺萨(Nicole Espinosa)卖空女王“真希望我能早点认识她。”来自达拉斯的埃斯皮诺萨是“短售房”方面的专家- - - - - -业主无力继续他或她的抵押贷款,贷款人接受减少金额以避免止赎的情况。它有助于保护房主的信用,并帮助贷款人避免更大的损失。这种结构也有助于其他买家降低人为抬高的价格。

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根据她的经验,埃斯皮诺萨知道在购房和附带贷款中要注意什么。在她的帮助下,我列出了每一位企业家、老板或个体户都应该知道的6件事,这些事情可以让我不再陷入困境:

  • 避开大银行。作为一名专门为企业家服务的房地产经纪人,埃斯皮诺萨远离大银行。她说,不管代理机构是什么,这些银行都没有处理异常情况的灵活性,甚至没有能力。你需要一个专门从事自主创业的贷款人,在有保证的情况下可以例外,或者至少能够带来一些额外的常识。
  • 房地产经纪人至关重要。他或她必须了解你正在做的事情,并能够引导你达成交易,让你的交易顺利进行。如果你正在出售房子,合适的房地产经纪人还可以确认你的买家正在与一个可以完成交易的贷款人合作,并且可以在合同规定的时间内完成交易。
  • 考虑银行对账单贷款。埃斯皮诺萨说,有些贷款机构只凭你的银行对账单就能批准贷款。这一比率略高,但它带来了避免噩梦的能力,比如“你们肯定从Covid中反弹了,但这些是预测,而不是历史报告。一年后再来”或者“你有PPP贷款。不管是否被原谅,它都会让你的债务收入比过高。”
  • 把房子看作是一项投资。如果需要或想租出去,你能租出去吗?如果你经历了经济衰退,你能迅速退出吗?你是否拥有较高的权益,是否能够快速获得?
  • 在购买之前制定策略。如果你正在考虑将来买房,找出如何构建你的资产以确保成功。例如,你可以通过你的企业或有限责任公司购买房子,然后再租给自己吗?获得能让你跳出思维定势、做好充分准备的信息。
  • 如果你能用现金支付,是否值得?如果现金报价让你觉得物有所值,而且你可以选择这样做,也许答案是“可以”。然后在事后评估一下,如果以股权作为应急资金,为你开通信用额度,或者给你一个杠杆头寸,而不需要提供过高的价格来赢得这笔交易,是否有利,因为你正在为你的房子提供资金。

现在我将与你们分享我的冒险经历。

出于很多原因,我决定购买是有道理的。然而,我购买的是整个美国增长最快的地区之一。我与我们的注册会计师和租赁物业专家交谈过,并制定了一个计划,以确保一个房子可以作为兼职出租。

我从朋友杰里·康蒂(Jerry Conti)那里了解到,家庭度假仍然是重中之重。康蒂是凤凰城LuxHomePro和LuxVacationRentals的负责人。理想的住宅提供高端设施和位置,家庭可以享受公园、游泳池和一定程度的豪华,同时在需要时减少与外人和人群的接触。

尤里卡。把我的房子租出去,即使只租15%的时间,也会带来一系列的税收优惠,并提供租金收入,以帮助抵消持有成本。

我发现了一个漂亮的新楼盘,距离我母亲和家人的家只有七分钟的路程。我了解到,这位建筑商并不是大规模开发商,而是一位退休老兵,后来转行做定制装修和房地产翻转的工匠。额外的分数。我的offer在1月9日被接受了。我欣喜若狂。

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冒险开始了

“你需要贷方吗?”

建筑商的妻子也是我们的经纪人,她给我提供了一家最大的全国性银行的抵押贷款官员的名片。在我的职业生涯中,我拥有多套房子,我熟悉抵押贷款的流程,并能很好地处理它。

“我不认识这个人,”她说,“但他给了我他的联系方式,并说他很乐意帮助我们支持的客户。”

我接过名片,给他打了个电话。“简单,”我想。

我会得到7/1贷款(7年固定利率,到第8年剩余的任何部分都有可变利率)。我通过门户网站提交了堆积如山的文件。一切看起来都很好。

几个星期过去了,但我并不担心。我们的建筑商也不是,他在我们的购买协议上签署了第一次和第二次延期。

与前年我们在犹他州重建房屋时几乎申请的那笔贷款不同,我们在贷款的后期才了解到,相比之下,这笔贷款需要提前支付首付。(先前只要求在完成永久贷款之前证明至少20%的股权)。但在讨论中,这个细节却从未出现过。这让人很沮丧,但我们用我们在犹他州的房子快速申请了信贷额度来满足要求,我们又一次成功了。

然后,银行开始拒绝我们的承建商,因为对他们工作的审查是针对新冠疫情封锁开始前完成的项目。由于没有最近几个月的审查,该银行拒绝继续。

转包商和供应商的信件接踵而至。银行让步了。但在延期期间,价格飙升。材料成本飙升,承包商突然变得比黄金还稀缺。现在,对于尚未开始的项目,甚至连更新的投标都不可能。我们的建筑商无法提供进一步的延期,除非我们把房子的价格提高一点,或者买一套小一点的房子,并且建造一年。这是站不住脚的。我出去了。但我现在有条件抵押贷款批准。

一线希望

我们的代理人(建筑商的妻子)开始在现有房屋中提供替代解决方案的建议,这些房屋略小,但位置仍然理想,接近完工或最近建成。

她认为,较小的建筑将保持在合适的价格范围内,可以随时入住,而且在材料成本飙升之前就建成的优势也很大。这很有道理。更少的房间可以提供更多的功能。额外的房间可以是媒体室、锻炼区,必要时还可以增加一间卧室。家庭办公室也可以为额外的睡眠提供灵活的空间。

但现在出现了一个完全不同的挑战。阿达县(以及其他繁荣地区)的大多数房源都不再以传统方式进入市场。现在他们只在周末参加一次开放参观日。经纪人在三到四天的时间内收集报价,并将其配置为上述价格的“出价”,询问买家是否愿意支付。许多都是来自州外的现金报价,看都不看,还免除了评估和检查要求。

任何获得贷款的买家都必须提出更高的报价,以抵消完成交易所需的30天(如果银行甚至能够在合同限制内完成交易)或融资失败的风险。更糟糕的是,竞标买家必须验证其有能力以现金支付超过估价的任何部分。

我被告知,已知的最高出价是比开价高出15万美元。在搜索过程中,我找到了49套符合我寻找的标准的新房子。所有49人都在几天内签订了合同。

“但你现在口袋里有银行的批文,”我们的代理人说。她是对的。她能够参加开放日,并通过照片和FaceTime回答我们的问题,在她的帮助下,我们继续前进。在30天内,我提出了5个报价,都比要价高数万美元,我们的房地产经纪人为每一个都起草了购买协议。五家都失败了。

然后…一个获胜的竞争者

在这一点上,我们的有条件批准即将到期。但我们的探员提出了最后的想法。她找到了一个样板房,几乎有我想要的所有升级。这里的主人只有一个,一直在寻找马匹,已经住了一年了。和我们一样,这对夫妇也尝试过五次,但都以失败告终。最后,他们达成了一笔交易,但这需要成功出售他们目前的房子才能成功。我们的经纪人在房子上市之前就知道了它的情况,并把它前一年的展示照片发给了我们。要价是合理的。她建议我们在开业的时候提供最好的报价,并在24小时内预先批准。太棒了。

卖家接受了。旅程开始了。我们的抵押贷款代理人和卖家的代理人通话,用后来被证明是致命的话向他保证:“这笔交易一定会达成的。我们已经批准了一个比这个更大的项目。”

50天的痛苦

银行家告诉我们,因为新项目是购买而不是建造,我们需要重新申请。但是由于我们的记录已经在系统中了,我们被保证新的批准一定是十拿九稳的。

然后银行安静下来。一周后,又出现了一套一模一样的房子,最终以比我们之前的价格高出10.2万美元的价格成交。当然,我们的卖家完全清楚这一点。

又过了两个星期。我们的评估迟到了。在市场动荡中,我们了解到,它必须以两种方式提供- - - - - -一是用传统方法评估价值,二是在销售竞价模式中表达“新价值”。最后,它完成了,幸运的是,它支持了我们的销售。但银行对我们的合同期限漠不关心。

我们的卖家(不情愿地)同意再给他们两周的时间来完成交易,这就要求他们在一定的成本下骑上他们的马,延长他们的贷款锁期。我提出付钱。他们与我们达成协议,提前租用他们的新房产,并按日收费,并向我们提供了同样的条件。我们后来才知道,这是一个很好的帮助,但也是一个致命的风险,因为我们的贷款仍在等待最终批准,还没有计划结束。

尽管如此,抵押贷款代理人仍然漠不关心。私下里,他承认中央承销商和外围的抵押贷款经纪人之间的紧张关系,除非抵押贷款成功,否则他们就得不到报酬。然而,他向我保证,在这个过程的最后一周,各方都会非常积极,因为如果融资失败,各方都是输家。但随着最后一周的过去,审批仍然悬而未决。在卖方压力极高的情况下,银行终于提供了一份签字函和披露信息,但仍标注为“有条件批准”。然后另一只鞋掉了下来。最后的批准,现在到了最后一天,被拒绝了。

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丧钟敲响

当我为承销助理收集最后的最新信息时,她查看了信用合作社的仪表盘,确认了我们的首付资金,我听到她倒抽了一口气。

“哦,不,”她说。“你有PPP贷款。”

“是的,当然。”我回答。我们的机构是一个理想的候选机构。在封锁期间,赠款是一个很大的恩惠。这两笔贷款(我们的S公司和有限责任公司都有)在我们的纳税申报表上有清楚的记录,没有被计算为收入,贷款人已经证明了豁免。

“这肯定不是问题吧?”我问。我发送了来自SBA的文件链接,这些文件描述了贷款的减免方式,贷款方得到偿还,并从贷款提供商那里收到确认。一切都很好。

但事实并非如此。作为最大的银行之一,放贷机构的最终流程非常严格,不可能偏离借款的标准模板。从银行的立场来看,如果没有SBA打印的关于我们具体贷款号码的声明,就不会被原谅,当然,SBA没有提供。

然后特工的最后一条信息暴露了一切。

“我们记录了你的个人收入为XX美元,XXX美元。减去这些项,现在是负数。你不能买房子。”

没有讨论的机会,也没有求助的可能。他让我辞去申请,否则就会因为我的贷款申请被拒而面临负面信用报告的后果。

我惊呆了。更让我震惊的是,当我得知他在六周的谈判过程中一直避免透露的收入数字时。那就是我的W2收入,作为一名企业家,它只比我确认的金额的三分之一多一点。

现在情况清楚了。为了以最简单的方式完成贷款,代理人只接受了我们W2的收入,并避免透露其余的收入,只说我们需要拿出31%的贷款才能结束。

结局——永不言败

谢天谢地,我的故事有了一个圆满的结局,尽管我不希望任何一个活着的人经历接下来的10天。我最担心的是可能会失去我们的定金和给卖家越来越多的赔偿,还有一个事实是我已经完全搬进了房子。

在绝望中,我意识到我们已经筹集了31%的购买费用,我开始考虑如何从31%筹集到100%,不需要银行,用现金完成购买。

我母亲和哥哥提供贷款。一位好朋友从他自己的信用额度中提供了一笔数额可观的短期贷款。尽管如此,我们还是少了18.3万美元。

第二天,也就是我们的交易截止日,我们却带着三分之二的货款到达,并提出在10天内通过增加我们刚刚获得的对主要房屋的贷款额度来提供余额。那是我一生中最谦卑的时刻之一。虽然我对自己以上的交易没有法律义务,但就像我对自己的交易一样担心,如果我导致另外两个项目失败,我会感觉更糟。

我们的房产经纪人提醒我这个新提议有多大风险。如果我失败了,我就会没收所有的钱。卖家可以重新销售房子,可能在几天内以10万美元的价格出售。卖家的卖家可以把他们的钱装进口袋,细分他们的财产,最多可以赚到原来销售额的5倍。

我明白其中的风险,并做好了准备,如果有必要的话,从我们的退休账户中获得最后的资金。这将是一个可怕的损失,对我们的税收将是一个巨大的打击,但会让我们的交易成功。

我们最后的提议成功了。信用合作社的一名官员在几周前批准了我们的HELOC贷款,他很有同情心,并且能够将贷款翻倍,这是有史以来的记录。在七天的时间里,这个小机构完成了美国最大的银行无法做到的事情,一个创业团队支持另一个创业团队。

我对他们的努力和帮助我们度过这场难以置信的风暴的每一个人表示无以言表的感激。从这个角度来看,我希望这个故事能对更多的企业家有所帮助。

如果你正在考虑买房,我为你鼓掌。拥有房产仍然是一项重要的投资,对许多人来说,它仍然代表着美国梦。但如果你没有传统的工作经历,我建议你做足功课,对你所处的市场和生态系统保持清醒和了解,以确保你的成功。

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